3. LE LOCAL PROFESSIONNEL DU MÉDECIN
Le Dilemme
Dans l'installation du
médecin (une fois
résolu le problème du lieu d'implantation du cabinet médical), se pose la
question de décider soit de l'achat du local professionnel, soit de sa
location.
Cette option
fondamentale est
certes conditionnée par les possibilités financières, mais le choix du local relève
avant tout d'une stratégie, en réponse à deux projets très différents de
l'activité professionnelle.
Alors que la location
relève d'une perspective à court ou moyen terme, car elle conserve la
disponibilité, c'est-à-dire la facilité d'un changement éventuel ; I'achat du
local est un investissement fixe qui s'inscrit dans une perspective de longue
durée.
Dans tous les cas, deux
principes ont un caractère primordial :
• en cas d'achat à
titre personnel, il est préférable de séparer local professionnel et maison
d'habitation qui gagnent à ne pas êtres confondus car ils répondent à des
logiques différentes.
• Dans l'achat en
association, il est souhaitable de séparer la propriété de l'immeuble de
l'activité professionnelle.
Pour ces raisons l'achat
du local par une société civile de moyens (S.C.M.) ou une société civile
professionnelle (S.C.P.) ou une société d'exercice libéral (S.E.L.) est
fortement déconseillé.
C'est par
l'intermédiaire d'une S.C.I. indépendante que doit se faire l'acquisition
des locaux, lesquels feront ensuite l'objet d'une location à la S.C.M., la
S.C.P ou la S.E.L.
I. La Location
C'est la solution la
moins sûre, mais aussi la moins onéreuse dans l'immédiat.
- Elle présente en effet
les inconvénients :
•
de constituer un financement à fonds perdus avec les risques d'augmentations
périodiques du loyer ;
•
de n'assurer qu'une sécurité temporaire ; le maintien dans les lieux étant
limité à la durée du contrat ;
• avec de plus, en cas de
départ, la perte des aménagements réalisés.
- Les avantages de
la location sont toutefois :
• d'éviter un lourd
endettement initial,
• d'être résiliable sur
simple préavis,
• de ne pas être un obstacle
à une association éventuelle,
• de faire partie des
frais professionnels déductibles.
La location, formule
souple, mais incertaine, présente donc un intérêt essentiellement temporaire.
II. L'achat du local professionnel
présente les inconvénients
de tout investissement financier.
C'est-à-dire lorsqu'il
est couvert par un emprunt, avec la charge, généralement à long terme,
d'avoir à rembourser les mensualités en plus des charges locatives
de fonctionnement. Il
comporte de plus le risque, en cas de cession éventuelle, d'avoir à payer un
impôt sur des plus-values.
- Ses avantages
sont cependant :
• de constituer un
patrimoine négociable,
•
d'apporter, avec la propriété de l'outil de travail, la pérennité, c'est-à-dire
la sécurité de l'installation,
•
de disposer de l'aménagement des locaux sans avoir à demander l'autorisation du
propriétaire,
•
sur le plan fiscal, les frais d'acquisition, ainsi que les intérêts des
emprunts et les annuités d'amortissement, étant déductibles.
L'achat, formule sûre, mais contraignante,
correspond ainsi à un investissement à long terme,
En bref, sur le plan
comptable, le choix entre location et achat est surtout un choix entre des
charges de niveau différent.
Là où, dans le cas d'une
location, on aura à régler un indice de 100 chaque année, dans l'hypothèse d'un
rendement locatif de 8 %, du fait des indexations, on se retrouvera
à 112 à 3 ans et à 126 à
6 ans et cela à fonds perdus.
Au contraire, dans le cas
d'une acquisition, les annuités du crédit varieront entre 200 à 160 selon la
durée plus ou moins longue du remboursement, mais sans réévaluation pendant
toute la durée du financement pour disparaître au terme du remboursement, avec
alors propriété de l'investissement immobilier.
A. La location
Elle se présente sous trois formes, selon qu'il
s'agit d'un bail professionnel (qui relève du droit privé à l'exception de la
durée du bail) ou d'un local à usage d'habitation et de locaux à usage mixte à
la fois professionnel et d'habitation ; ces deux éventualités relevant de la
Loi du 6 juillet 1989.
I. La location d'un local à usage
professionnel
Jusqu'à la parution de
cette Loi du 6 Juillet 1989, dite loi " Mermaz " le bail
professionnel échappait à toute réglementation spécifique.
Propriétaire et locataire
avaient toute liberté pour convenir des conditions réciproques de location.
Actuellement, la durée
du bail professionnel est réglementée, puisqu'elle ne peut plus être inférieur
à six ans.
Toutefois, cette réglementation
reste limitée car les autres clauses du bail professionnel ne sont soumises à
aucune législation particulière.
Or, le médecin qui se
trouve sur le point de conclure un bail professionnel peut être amené à
débourser des sommes importantes (dépôt de garantie, frais d'agence et parfois
même droits d'entrée) pour un bail qui ne saurait être insuffisamment
protecteur.
En effet, alors que le
commerçant locataire bénéficie de la propriété commerciale dans le cadre du
Décret du 23 septembre 1993, le médecin, en matière de contrat de location,
n'est pas dans une situation aussi favorable.
Le bail professionnel
étant ainsi librement
négocié entre les parties, il doit être, bien entendu, établi par écrit,
il doit comporter de manière précise un certain nombre de dispositions.
1) L'utilisation des
lieux loués :
Il est important de
mentionner que " les locaux loués serviront exclusivement à l'exercice de
la profession médicale ", celle-ci étant, le cas échéant, précisée ; de
manière à ce que le bailleur ne puisse se prévaloir éventuellement de
l'ignorance de cette destination.
2) La durée du bail
Elle est au minimum de
six ans. Elle peut être plus longue. C'est ainsi que pour assurer une certaine
pérennité d'exercice, l'obtention d'un bail de neuf ans est souhaitable.
En effet, à la fin du
bail, deux situations peuvent se rencontrer :
• Ou bien le propriétaire
souhaite reprendre les locaux et le locataire ne peut s'y opposer d'aucune
sorte ni revendiquer une indemnité commerciale.
• Ou bien le propriétaire
consent à renouveler le bail selon de nouvelles modalités, donc un loyer à
déterminer ; aucune condition de plafonnement n'étant prévue par la
réglementation dans le cadre de la détermination du nouveau loyer.
Le locataire, se trouvant
par conséquent dans les lieux et bénéficiant d'une clientèle habitude à ces
lieux, sera dans une position très difficile pour négocier avec le propriétaire
le nouveau loyer du contrat renouvelé.
La résiliation du
contrat de bail
doit stipuler que le locataire aura seul la possibilité de résilier le bail à
tout moment par une lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant
un préavis de six mois, le délai de préavis partant de la date de réception de
la L.R.-A R
A l'expiration du bail,
celui-ci sera tacitement reconduit pour la même durée si le propriétaire n'a
pas prévenu le locataire au moins six mois avant la date d'expiration du
contrat ; le délai de préavis partant de la date de réception de la L.R.-A.R.
Le renouvellement du bail sera régi par les dispositions de la loi du 6 juillet
1989 y afférent.
3) Le loyer mensuel
étant indiqué dans son
montant initial, il est judicieux de préciser par exemple que le loyer sera
indexé chaque année sur le coût de la construction établi par l'I.N.S.E.E.
(Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) en signature de
base.
4) Un dépôt de
garantie est
d'usage, correspondant en général à deux mois de loyer, il sera remboursé en
fin de bail après retenue éventuelle de toute somme qui pourrait être due au
bailleur.
5) Les obligations
respectives des parties contractantes
a) Les obligations du
locataire
– Les plus importantes
concernent les charges locatives.
Il n'en existe aucune
réglementation limitative, en particulier en ce qui concerne les réparations.
Afin d'éviter des
obligations exorbitantes du droit commun, il est possible (et particulièrement
souhaitable) de faire référence au Décret n° 87. 712 du 26 août 1987 intervenu
dans le cadre de la promulgation de la Loi du 23 décembre 1986 dite
Loi Méhaignerie et
établissant la " liste des réparations ayant le caractère de réparations
locatives " (1).
- Les autres
obligations du locataire doivent êtres portés également dans le contrat.
En particulier :
•
en ce qui concerne les aménagements et installations nécessaires à l'exercice
de sa profession : toute transformation des locaux nécessitant le consentement
écrit préalable du bailleur ; mais le locataire conservant la faculté de
retirer avant son départ toutes installations faites à son compte ;
•
pour ce qui est des assurances nécessaires, telles incendie, dégâts des eaux et
recours des voisins ;
•
l'observation des règlements municipaux d'hygiène et de sécurité et le cas
échéant du règlement de copropriété ;
• l'utilisation des
locaux sans nuire à la tranquillité de l'immeuble et du voisinage ;
• Ia visite possible des
locaux en vue de relocation ou de vente.
b) Les obligations du
bailleur :
– de caractère général :
•
la livraison du local en bon état et l'engagement de procéder à toutes les réparations
autres que locatives, en particulier des vices et défauts pouvant apparaître ;
• en cas de décès du
locataire, la continuation du bail pour les ayants droits.
– de caractère
professionnel avec :
•
la possibilité de placer une plaque professionnelle à l'extérieur de
l'immeuble, ainsi que sur la porte d'entrée (et en cas de départ, une plaque
analogue de transfert d'adresse pendant une durée d'un an) ;(2)
•
l'interdiction de louer dans le même immeuble à un autre médecin exerçant la
même activité ;
•
le pacte de préférence, c'est-à-dire l'engagement par le propriétaire en fin de
bail de relouer en priorité au preneur avant tout autre locataire éventuel ;
•
la possibilité pour le locataire de sous-location ou de cession du bail à un
autre médecin ;
•
le droit d'intégration dans une association telle qu'une S.C.M. auquel cas le
bail sera mis au nom de cette société ;
•
l'interdiction au départ du locataire de relouer à un autre médecin exerçant la
même activité ;
•
en cas de vente par le propriétaire, le droit de préemption du locataire,
c'est-à-dire de préférence pour l'achat.
(1) Ce décret énumère
de manière détaillée ces différentes charges qui concernent :
• Les parties
extérieures dont le locataire a l'usage exclusif,
• Les ouvertures
intérieures et extérieures,
• Les parties
intérieures,
• Les installations de
plomberie,
• Les équipements
d'installation d'électricité.
- Il établit ensuite
la " liste des charges récupérables ". c'est-à-dire :
• Ascenseurs et
monte-charges,
• Eau froide, eau
chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes,
• Installations
individuelles (d'eau et de chauffage),
• Parties communes
intérieures du bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation,
• Espaces extérieurs
au bâtiment,
• Hygiène,
• Équipement divers du
bâtiment,
• Imposition et
redevance.
(Les charges non
récupérables concernent notamment toutes les grosses réparations et l'impôt
foncier).
(2) Tout contrat de
bail peut prévoir :
• une clause suspensive,
c'est-à-dire que le contrat n'entrera en vigueur qu'après obtention par exemple
d'une autorisation administrative d'utilisation du local ;
• et une clause
résolutoire : le bail deviendra résiliable en cas d'inexécution de l'une des
obligations du contrat avec alors une procédure de mise en demeure.
II. Le bail d'habitation
La loi du 6 juillet
1989 dite loi Mermaz a profondément modifié la Loi du
23 décembre 1986, dite
Loi Méhaignerie (3).
Cette législation
s'applique aux locaux à usage d'habitation, ainsi qu'aux locaux à usage mixte, c'est-à-dire à la fois
d'habitation et à usage professionnel.
Dans tous les cas, il
est primordial d'établir deux contrats de bail distincts : l'un concernant
le local ou la partie du local à usage professionnel, l'autre relatif au local
réservé à l'habitation.
Quoi qu'il en soit, les
dispositions de cette Loi sont d'ordre public, c'est-à-dire qu'il n'est pas
possible d'y déroger (à l'exception des locaux à usage strictement
professionnel).
Le contrat de location
Il doit être établi
par écrit, avec un état des lieux qui doit lui être annexé.
Ce contrat doit
préciser :
1) Les conditions de
la location :
a) La durée du contrat
:
• Elle est d'un minimum
de trois ans pour les bailleurs, personnes physiques ou en S.C.I., de caractère
exclusivement, familial (parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus).
• Elle est de six ans
lorsque le propriétaire est une personne morale (banque, compagnie
d'assurances).
• Au terme du contrat, à
défaut de congé, le bail se reconduit tacitement pour une durée égale à celle
du contrat initial et en tout cas pour une durée de trois ans minimum.
• Toutefois, cette durée
peut être abrégée lorsque " un événement précis justifie que le bailleur,
personne physique, ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles
ou familiales " et à condition que cet événement soit mentionné dans le
contrat et que notification de sa réalisation en soit faite deux mois avant le
terme du contrat.
b) La résolution du
bail :
– par le locataire peut se faire à tout moment en
respectant un préavis de trois mois (éventuellement réduit à un mois en cas de
mutation ou de perte de l'emploi ou si le locataire âgé de 60 ans ou plus a un
état de santé qui justifie un changement de domicile).
– le congé donné par le
bailleur doit
être signifié six mois au moins avant le terme du contrat.
À peine de nullité, il
doit invoquer :
• tout d'abord, le motif
allégué qui doit être " légitime et sérieux " (tel que l'inexécution
par le locataire de l'une des obligations lui incombant par exemple le
paiement) ;
• et par ailleurs, la
décision, soit de vendre son logement, soit de le reprendre, étant entendu que
le bénéficiaire ne peut être que lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis
au moins un an avant la date du congé, ses ascendants ou ses descendants (ou
ceux de son conjoint ou concubin notoire) (4).
c) La cession ou la
sous-location sont
interdites sauf accord exprès et écrit du propriétaire
En ce qui concerne la
sous-location, cette autorisation doit également porter sur le prix du loyer.
De toute manière, le
montant du loyer fixé dans le contrat de sous-location autorisé ne pourra être
supérieur au loyer payé par le locataire principal.
d) L'échange
L'article 9 de la Loi du
6 juillet 1989 permet désormais d'imposer au bailleur d'un même ensemble
immobilier, un échange de deux locations car cet échange est de droit si l'une
des deux familles concernées comporte au moins trois enfants, si l'échange
accroît la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse et si
l'un des deux logements n'est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948.
Chaque locataire se
substitue de plein droit dans les contrats en cours à celui auquel il succède
et il ne peut être considéré comme un nouvel entrant.
e) Abandon de domicile
et décès
Si le locataire abandonne
son domicile, le contrat de location se poursuit au profit du conjoint, ainsi
qu'au profit de ses descendants et ascendants, de son concubin notoire ou des
personnes à charges qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de
l'abandon.
En cas de décès, le
contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants et
ascendants, au concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec le défunt
depuis au moins un an.
En cas de demandes
multiples et de recours au Tribunal, le juge se prononcera en fonction des
intérêts en présence.
2) Le loyer et les
charges locatives :
a) La location
initiale :
– La fixation du loyer
est libre en ce qui concerne :
• Les logements neufs.
•
Les logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux
normes de confort et d'habitabilité.
•
Les logements conformes aux normes et faisant l'objet d'une première location
ou qui ont déjà été loués, mais ayant fait l'objet depuis moins de six mois, de
travaux d'amélioration sur des parties communes ou privatives d'un montant au
moins égaux à une année de loyers antérieurs.
– Les loyers des autres
logements vacants devront êtres fixés après avoir fourni trois ou six
références de loyers pratiqués dans le voisinage.
•
Les six références concernent les communes faisant partie d'une agglomération
de plus d'un million d'habitants.
• Il doit s'agir de
logements comparables.
•
Dans les deux mois de la conclusion du bail, le locataire peut contester le
montant du loyer ainsi fixé en saisissant la commission de conciliation du
département.
b) La révision du
loyer en cours de bail :
• Il ne peut y avoir de
révision en cours de bail que si cette révision a été expressément stipulée
dans le contrat.
Lorsqu'il y a une clause
de révision, cette révision ne pourra être qu'annuelle. Si elle ne précise pas
de date, la révision jouera au terme de chaque année du contrat.
• L'augmentation du loyer
en cas de révision ne pourra excéder la variation de l'indice national mesurant
le coût de la construction publiée par l'I.N.S.E.. A défaut de clause
contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier
indice publié à la date de signature du contrat de location.
c) La fixation du
loyer au moment du renouvellement du contrat :
Le loyer ne donnera lieu
à réévaluation lors du renouvellement du contrat que s'il est manifestement
sous-évalué.
Le bailleur pourra alors proposer
au locataire un nouveau loyer fixé " par référence aux loyers
habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables
", six mois avant le terme du contrat par L.R. avec A.R. ou par exploit
d'huissier. Bien entendu, il doit y annexer la liste des références ayant servi
à déterminer le montant du nouveau loyer.
Les éléments de
comparaison doivent être situés, soit dans le même groupe d'immeubles, soit
dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires
et situés dans la même zone géographique.
Les éléments de référence
doivent être de trois minimum et de six dans les communes dont la liste est
fixée par décret et faisant partie des agglomérations de plus d'un million
d'habitants.
Il faut en outre que pour
les deux tiers, ce soient des références de locations pour lesquelles il n'y a
pas eu de changement de locataire depuis trois ans.
•
Un mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la
commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le
juge est saisi avant le terme du contrat.
À défaut de saisine, le
contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer
éventuellement révisées.
La hausse convenue entre
les parties ou fixée par le juge ne s'appliquera que par tiers ou sixième selon
la durée du contrat.
Toutefois, la hausse ne
s'appliquera que sur six ans si elle est supérieure à 10 %.
Elle sera alors étalée
sur la durée du renouvellement ultérieur.
d) Les charges
récupérables sur le locataire sont énumérées par le Décret n° 87.7133 du 26
Août 1987 (5)
– La liste des charges
récupérables par le propriétaire sur le locataire comprend :
• Les dépenses
d'électricité, d'entretien courant et des réparations des ascenseurs,
• Les dépenses d'eau et
de chauffage,
• Certaines dépenses
relatives aux parties communes et aux espaces extérieurs,
• Le droit au bail et les
taxes d'enlèvement des ordures et de balayage.
– Le locataire doit
prendre à sa charge l'ensemble des réparations locatives. Une liste de ces
réparations figure à ce décret.
Les versements au titre
des charges commencent par être des provisions versées en attendant une
régularisation qui doit être du moins annuel.
3) Les autres clauses
habituelles d'un contrat de bail
a) Le dépôt de
garantie
Le bail doit indiquer le
montant du dépôt de garantie s'il en est prévu un.
Un tel dépôt est exclu si
le loyer est payable d'avance pour une durée supérieure à deux mois.
Le dépôt de garantie ne
doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat
éventuellement renouvelé.
Il doit être restitué
dans un délai de deux mois à compter du départ du locataire " déduction
faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont
celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire sous réserve qu'elles
soient dûment justifiées ".
b) L'état des lieux
Il est prévu par la loi,
mais n'est pas obligatoire.
Si c'est le locataire qui
a fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux, il est présumé avoir
reçu les lieux en bon état.
Pendant le premier mois
de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit
complété par l'état des éléments du chauffage.
Il peut être établi
contradictoirement par les parties. S'il est fait appel à un huissier, les
parties doivent en être avisées par lui au moins deux jours à l'avance par L.R.
avec A.R. et les frais sont alors partagés entre les parties.
c) Rémunération des
intermédiaires
Les honoraires permettant
l'établissement d'un contrat de location, honoraires demandés par un agent
immobilier ou par un notaire par exemple seront partagés par moitié entre les
parties.
(3) La loi du 1er
septembre 1948 ne s'appliquait qu'aux locaux construits antérieurement à cette
date et visait à protéger les locataires. Elle comportait notamment :
• D'une part, le droit
au maintien dans les locaux à l'expiration du bail (le droit de reprise n'étant
possible pour le propriétaire que pour y loger lui-même ou ses ascendants et
descendants).
• d'autre part, la
taxation des loyers calculée en particulier sur la surface dite " corrigée
" du local.
Cette loi a cessé de
s'appliquer aux locaux vacants dorénavant régis par la nouvelle législation, à
condition de normes minimales de confort et d'habitabilité.
Le bailleur peut alors
proposer un nouveau contrat, mais d'une durée de huit ans avec un nouveau
loyer, mais qui s'appliquera progressivement.
(4) • L'obligation de
reloger n'existe qu'à l'égard d'un locataire de plus de 70 ans dont les
ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du S.M.I
C. et contre lequel est diligentée une reprise pour habiter.
• L'âge est apprécié à
la date d'échéance du contrat et les ressources le sont à la date du congé.
• Il existe toutefois
deux contre-exceptions : le cas où le bailleur est une personne âgée de plus de
60 ans et le cas où ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et
demie le S.M.I.C
(5) Le décret du 26
août 1993 est intervenu pour Paris et les communes situées aux alentours.
Ce décret s'applique aux
locations de logements vacants faisant l'objet d'une première location autre
que les logements neufs, les logements vacants ayant fait l'objet de travaux de
remise aux normes fixées par le décret du 6 mars 1987, les logements conformes
aux dites normes définies par ce décret faisant l'objet, soit d'une première
location, soit s'ils sont vacants ayant fait l'objet depuis moins de six mois
de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année de loyers
antérieurs (augmentation de 10 % du coût réel des travaux T.T.C).
III. Le changement de destination d'un local
La transformation des
locaux d'habitation en locaux professionnels est prohibée.
a) Le principe :
Les locaux d'habitation
ne peuvent être affectés à un usage professionnel (article L 631.7 du Code de
la construction et de l'habitation).
Une autorisation
particulière de l'Administration est nécessaire. Cette autorisation est
obligatoire, que le médecin soit propriétaire ou locataire.
Ce dernier, s'il doit en
plus obtenir l'accord de son propriétaire, devra faire figurer dans son bail
une clause suspendant son exécution à l'obtention de l'autorisation
administrative de changement d'affectation du local.
•
Cette réglementation s'applique à tous les locaux neufs ou anciens situés à
Paris dans un rayon de 50 km de l'emplacement des anciennes fortifications de
Paris.
Elle s'applique également
aux villes dont la population est égale ou supérieure à 10 000 habitants (6).
Ce principe est aussi
applicable dans les communes ayant une population inférieure à 10000 habitants
•
Cette disposition est justifiée aux yeux des Pouvoirs Publics par le
dépeuplement urbain consécutif à la déperdition en locaux d'habitation au
profit de bureaux ou de locaux commerciaux et professionnels.
Avant toute installation,
il est donc obligatoire de se renseigner auprès de la Mairie ou de la
Préfecture dont dépendent les locaux devant être transformés.
b) La procédure :
L'autorisation (et donc la dérogation) est
accordée par le Préfet après avis du Maire.
La demande d'autorisation
doit être adressée à la Mairie de la localité au service du logement et à
Paris, à la Préfecture de la Seine, service des transformations.
Cette demande doit
comporter les conditions actuelles d'utilisation et d'occupation du local, les
motifs de la transformation projetée, la nature et l'importance des travaux
envisagés.
Elle doit comporter en
outre l'accord écrit du propriétaire si la demande est présentée par un
locataire.
Le Préfet dispose en
cette matière d'un pouvoir discrétionnaire, même s'il doit justifier sa
décision en particulier de refus en fonction de la pénurie ou de l'abondance de
logements dans la ville ou le secteur considéré.
Il peut assortir son
autorisation de transformation de locaux à certaines conditions et notamment
par l'exigence de compensations.
Une telle compensation ne
peut pas être de caractère financier car il s'agirait d'une imposition déguisée
par définition illégale, car prévue par aucun texte.
La compensation
éventuellement exigée sera ainsi une compensation à l'identique : il faudra
s'engager à réaffecter au logement une surface équivalente au local transformé,
le plus souvent dans la même zone géographique.
c) Les effets :
Les dérogations sont affectées
à titre personnel et ne sont plus attachées au local
Elles cessent de produire
effet lorsqu'il est mis fin à titre définitif pour quelque raison que ce soit à
l'exercice professionnel.
En cas de décès du
titulaire, elles disparaissent avec lui et les locaux sont censés retourner à
un usage exclusif d'habitation.
En cas de cession du
cabinet, suite à une reprise de clientèle ou après un décès, les dérogations ne
sont pas non plus transmissibles.
Le nouvel acquéreur devra
donc demander une nouvelle autorisation.
Depuis la Loi du 6
juillet 1989, cette exigence s'applique à tout praticien libéral quelle que
soit sa forme d'installation : individuelle, en groupe, notamment en S.C.P. (7),
n'utilisant les locaux loués par une SCM.
En conséquence, en cas
de reprise de cabinet, le nouvel acquéreur devra demander une nouvelle
autorisation.
Même en cas de réinstallation dans les locaux d'un confrère parti sans demander
de nouvelle autorisation, une nouvelle procédure de dérogation devra être
préalablement mise en œuvre.
Cependant, si le
bénéficiaire d'une autorisation, à condition qu'il soit membre d'une profession
libérale réglementée, rend à l'habitation un local qui était totalement ou
partiellement professionnel, il pourra être autorisé à transformer un autre
local d'habitation en local professionnel pour une surface équivalente.
De même, un exercice dans
un local mixte pourra être plus facilement accepté si le local constitue en
même temps la résidence du médecin.
En cas d'infraction aux
dispositions de cet article L 631.7 du Code de la construction et de
l'habitation, le contrevenant s'expose au paiement d'une amende (de 1 000
francs à 150 000 francs) et surtout à l'obligation de remettre en état les
locaux irrégulièrement transformés pour les réaffecter à leur usage antérieur,
c'est-à-dire à l'habitation et cela dans un délai de six mois ou dans le délai
imparti par le juge (article L 651.2 du Code de la construction et de l'
habitation).
Passé ce délai,
l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à
l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
Remarque : Lorsque l'obtention de
l'autorisation s'avère impossible, on peut avoir recours à la solution du local
commercial.
En effet en ce cas,
aucune autorisation ne sera sollicitée, la commercialité étant attachée au
local et non au locataire.
(6) • Cette Loi
s'applique également aux garages, places de stationnement jardins et autres
locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
L'habitation principale
doit être celle du titulaire de la location ou de l'un d'entre eux s'ils sont
plusieurs.
• En revanche, elle ne
s'applique pas aux locaux meublés, logements foyers, logements de fonction, ni
aux locations saisonnières de même qu'aux contrats de location-accession à la
propriété.
(7) La loi Méhaignerie
avait en effet prévu que les professions libérales exerçant en S.C.P, n'étaient
pas tenues de demander une autorisation préalable au Préfet pour transformer un
local d'habitation en local professionnel. Cette exception aux principes
d'interdiction est supprimée et les praticiens qui exerçaient en S.C.P. et qui
avaient signé un bail après le 23 décembre 1986 étaient réputés être titulaires
à titre personnel pour le local occupé d'une autorisation d'usage professionnel
à condition d'en avoir fait la déclaration à la Préfecture du lieu du local au
plus tard le 8 octobre 1989.